소유권 이전 조건부 전세대출 금지 쉽게 이해하기(기존 유주택자 전세대출)
6.27일 발표된 부동산대책중 다른내용이야 이해하기 어렵지 않았지만, 조건부 전세대출 금지에 대해서는 헷갈리는 부분이 있어 정리해봅니다. 저도 이해가 안되는 부분이 있어 알아보고 정리해보면서 더욱 확실히 알게되는것 같더군요.
금융위원회에서 6.27일 발표된 긴급 가계부채 점검회의를 개최하여 수도권 중심의 "가계부채 관리 강화방안" 전체 내용이 담긴 보도자료를 보고싶다면 아래버튼을 클릭해서 확인하세요.
위 보도자료 및 주요FAQ를 다운로드 하려면 아래버튼을 클릭해서 첨부파일을 다운로드 하면 됩니다.
소유권 이전 조건부 전세대출이란?
전세계약과 신규매수하는 주택의 소유권 이전이 한번에 발생하는 조건으로 임차인이 금융권에서 전세대출을 받아 주택매수인이 매매잔금으로 납부하는 경우에 해당되는 것 입니다.
즉, 이해하기 쉽게 다시 예시를 들어보면,
A가 아파트를 매수하려고 할때, 매수 금액이 10억, 인데 본인은 5억밖에 없습니다. 다행히도 전세시세가 5억정도 되네요.
그렇기에 먼저 전세 임차인을 구하고, 임차인의 5억을 받아서 잔금을 치르고 아파트를 사는 매매방법입니다.
즉, 그러기에 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우이지요. 이럴경우 전세대출이 거절됩니다.
(임차인이 금융권에서 전세대출을 진행하려면, 매수자가 이미 등기가 완료가되어야 승인이 되는데, 현재 등기 이전도 안된 상태에서 임차인 보증금을 받아 아파트를 매수하려는 것은 불가능! => 요것이 소유권 이전 조건부 전세대출 규제 핵심)
하지만, 기존에 전세로 들어가있는 아파트를 매수시에는 기존 임대인에게 전세금을 제외한 본인 현금으로만 잔금을 치를수 있다면 갭투자가 가능합니다.( 즉, 위의 경우 이미 5억의 전세임차인이 있는 아파트일경우, 나머지 5억의 현금이 있다면 갭투자를 할수 있다는 점)
결론적으로, 이번 6.27대책은 소유권 이전 임차인 전세대출일 경우를 제한하는 대책이라는 점 입니다.
소유권 이전 조건부 전세대출 목적
1. 갭투자 차단
보통 임차인의 전세보증금으로 잔금을 치루고 매매하는 형태는 실제 실거주를 목적으로 하는 것이 아니라 투기목적이 많기에 이를 막기위한 규제정책입니다.
2. 전세보증사고 방지
이러한 갭투자를 많이 하는 투자자는 한두곳을 하는것이 아니라 여러채를 지속적으로 진행하는 경우가 많기에, 시세가 떨어지거나, 현금흐름에 문제가 발생할경우 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기 같은 형태로 발전하는 경우도 꽤 많습니다.
3. 무리한 자금 조달 억제
또한 본인의 현금이 없으면서 대출로 레버리지를 통해 부동산 투자를 진행하면, 시장도 왜곡이 될 확률이 많기에 부동산 시장의 정상화를 만든다는 의미도 있습니다.
기존에 시행 중인 유주택자 전세대출 금지 제도는?
사실상 유주택자의 전세대출 금지 조치는 이미 시행 중입니다.
특히 서울 등 규제지역에서는 유주택자가 전세자금대출을 받는 것이 매우 어렵거나 불가능합니다.
🔹 기존 유주택자 전세대출 금지 기준
| 구분 | 내용 |
| 적용 대상 | 1주택 이상 보유자 |
| 적용 지역 | 투기과열지구 및 조정대상지역 |
| 주요 제한사항 | - 전세대출 신규 금지 - 기존 전세대출 연장 불가 (일부 예외 제외) - 대출보증기관 보증 거절 가능 |
📌 예외 인정 사례
- 일시적 2주택자로서 기존 주택을 처분 예정인 경우
- 혼인, 이혼, 고령부양 등 불가피한 사유가 있는 경우
이러한 경우는 보증기관 심사를 거쳐 예외적으로 전세대출이 가능할 수 있으나, 심사기준은 매우 까다롭습니다.
예를 들어, 투자자A가 전세보증금 + 본인의 현금을 통해 매수를 하고, 본인은 전세거주를 위해 전세자금대출을 받고자 한다면 이것은 불가능하다는 것 입니다.