손피 거래와 분양권 양도세, 최신 세법 해석 총정리

최근 정부의 세법 해석이 변화하면서 분양권 양도세와 관련된 손피 거래의 적용 기준에 대한 새로운 관점이 제시되었습니다. 이번 변화는 분양권 매도자와 매수자 모두에게 큰 영향을 미칠 수 있어, 이와 관련된 정보를 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 

분양권 양도세란?

분양권 양도세는 아파트, 오피스텔 등 분양권을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 분양권 매매가 활발해지면서 손피(손해를 감수하고 분양권을 낮은 가격에 판매하는 경우) 거래가 증가했는데, 이 거래 방식에 대한 세법 적용 기준이 최근 변경되었습니다.

손피 거래란 무엇인가?

• 정의: 분양권 또는 입주권 매매 시, 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 거래.
• 장점:
  • 매도자는 세금 걱정 없이 분양권 프리미엄을 확정적으로 누림.
  • 매수자는 낮은 매도가액으로 분양권을 저렴하게 구매 가능.

기존 규정과 변경된 계산 방식

• 기존 방식:
  • 매수자가 부담한 1회차 양도세만 매도가액에 합산하여 과세.
  • 근거: 1990년 조세심판원의 판례로, 반복 계산으로 인해 양도가액의 불명확성을 이유로 1회차만 인정.
• 변경된 방식 (2024년 11월 7일 이후 적용):
  • 매수자가 부담한 모든 양도세를 N차까지 반복 합산해 과세.
  • 반복 계산은 양도세가 "0원"이 될 때까지 이루어짐.
  • 예시: 시세차익 5억 원 → 양도세 50차 반복, 총 9억 원 이상 과세.

 

실제 사례

• 5억 원의 프리미엄 기준:
  • 1차 양도세: 3억 2835만 원.
  • 2차 양도세: 2억 1671만 원.
  • 50차례 반복 계산 후 양도세 총액: 약 9억 6573만 원.
• 결과: 매수자의 세금 부담이 기존보다 약 3배 증가.
• 아래는 일반거래와 손피거래의 매수자 세부담이 얼마나 큰지 비교해봤습니다.

시장과 정책적 영향

• 분양권 시장 반응:
  • 손피 거래가 일반화된 시장에서 큰 혼란 예상.
  • 매도인과 매수인 간 분쟁 가능성 증가.
• 정부 조치:
  • 기존 손피 거래(11월 7일 이전 발생)의 세수 손실은 회수 불가.
  • 앞으로 발생하는 대납 양도세 전액 과세 방침.

계약 시 유의사항

• 리스크 줄이는 방법:
  • 계약서에 양도세 부담 조건을 명확히 명시 (예: "2회차까지만 부담").
  • 정산 금액 기재를 피함으로써 분쟁 가능성 최소화.

논란 및 비판

• 탈법적 해석 논란:
  • 과거의 예규와 판례가 세법 원칙과 맞지 않는다는 비판.
  • 새 규정 도입이 "소 잃고 외양간 고치는 격"이라는 지적.
• 세수 펑크:
  • 2023년 56.4조 원, 2024년 약 30조 원 규모의 세수 결손 예상.

마무리

정부의 새로운 손피 거래 과세 방식은 공정 과세를 위한 조치로 보이나, 시장의 혼란을 최소화하려는 추가적인 논의와 명확한 기준 마련이 필요합니다.